物業管理板塊重點資訊

物業管理板塊

最近幾年有一個行業興起，呢個行業在國內與內房業有重要的關係，及在港股市場上開始形成相當比例的規模，未來有機會在恆指成分股的季度檢討中加入其中的龍頭，取代現有的成份股，以下是筆者在<<中國物業服務百強企業研究報告>>中的節錄，顯示這個行業已經佔比愈來愈大，持續擴大發展，往後有更加多的文章寫有關資料﹕

<<2019中國物業服務百強企業研究報告>>

研究指標﹕

管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力、社會責任

TOP20﹕
1.萬科物業
2.綠城物業
3.碧桂園服務
4.保利物業
5.長城物業
6.恆大金碧物業
7.雅生活服務
8.深圳市金地物業
9.龍湖物業
10.金科物業
11.華潤物業
11(12).中海物業
11(13).四川藍光嘉寶
12(14).北京首開鴻城實業
12(15).幸福基業物業
12(16).佳兆業物業
13(17).新城悅
13(18).河南建業新生活
13(19).廣州市時代物業
14(20).萬象美物業

管理規模﹕管理面積平均達到3718萬平米，市場份額提升至38.85%

儲備面積﹕

綠城服務     = 1.92億平方米，在管面積增速 = 1.13倍，儲蓄面積增速 = 28.07%
碧季園服務 = 3.24億平方米，在管面積增速 = 1.78倍，儲蓄面積增速 = 56.48%
雅生活服務 = 9168萬平方米，儲蓄面積增速 = 91.92%
永升物業     = 2531萬平方米，儲蓄面積增速 = 267.34%
新城悅        = 6931萬平方米，儲蓄面積增速 = 119.82%

兄弟開發企業項目(物業管理的房地產母公司)﹕

2018年百強企業中有開發背景的企業數量佔比76%，這些企業管理面質中約五成來自兄弟開發企業。
碧季園服務、新城悅、佳兆業物業受益兄弟開發的規模擴張和項目優勢，管理面積超過70%的持續增長。
碧季園服務、新城悅的增幅均在20%以上，而新城悅項目儲備中承接新城控股的面積為5721.6萬平方米，佔總儲備面積的比重為82.55%。

市場化拓展﹕

市場化拓展是行業發展的重要趨勢，重視專業能力，依托高品質服務，加速第三方物業項目，
雅生活服務新增管理面積 = 5978.46萬平方米，市場化項目面積佔比達到86.53%
永升生活新增管理面積     = 1376萬平方米，市場化項目面積佔比達到89.53%

百強企業收併購項目﹕

百強企業透過收購優質物業服務企業快速提升規模，同時吸納在專業、品牌及資源等方面優勢，實現高質量發展。

2018年以來，

雅生活總收購五間物業管理公司的部分股權，面積近1億平方米；

藍光嘉寶收購兩間物業管理公司，面積為1100萬平方米；
碧季園服務與洲際海峽能源投資(北京)成立公司，認購合資公司的80%股權，全面承接中石油"三供一業"改革的物業管理及增值服務，
接管的物業項目管理面積約9000萬平方米及供熱項目管理面積約4170萬平方米。
佳兆業收購物業管理公司的面積為790萬平方米；
2019年，綠城服務收購澳洲早教公司Montessori Academy，透過跨平台發展需要，互補性的併行發展模式。

透過收購物業公司本業及相關業務或領域的優秀企業，物管公司本身有足夠資金及比較優質的管理能力，做大做強，從而得到更高估值。
而且增加物業管理的周邊副業，和拓展新業務及連接上、下游的其他業務。

佈局五大城市群﹕

百強企業管理面積中53.13%的重點城市群包括，長三角、成渝、珠三角、長江中游、京津冀。

呢五大重點城市群分佈比例﹕
長三角     = 18.17%
成渝        = 9.34%
珠三角     = 9.06%
長江中游 = 8.51%
京津冀    = 8.04%

在百強企業管理面積前二十城市中，以重慶的管理面積最高，達到3.49億平方米；北京、上海、濟南、武漢、成都、廣州的管理面積平均在1.6億平方米以上。
2018年商品房銷售面積排名前二十與百強企業項目佈局前二十的城市吻合，相同城市有15個，
其中昆明、南寧、寧波、無錫、長春等城市的房地產市場銷售面積龐大，有潛力成為未來百強企業發展重點區域。

在2018年，
單位城市管理項目平均數值 = 6.64個，按年增長4.51%
單個城市管理面積平均值 = 128.21萬平方米，按年增長13.47%
單個項目管理面積平均值 = 19.37，按年增長9%

在管項目單體面積在50-100萬平方米數量 = 2046個，按年增長28.2%
在管項目單體面積超過100萬平方米以上數量 = 382個，按年增長34.04%

百強企業的龐大面積數量項目，能夠產生規模效應、提升盈利能力、降低成本；
令到人口聚集五大城市群、產生大量增值服務需求、為企業帶來發展空間和更多持續性收入。

全城齊抽新股熱

IPO(Initial Public Offerings)首次公開招股

IPO的意思是私人公司在證劵交易所將公司的部分股份公開向機構投資者或散戶發售，以籌集資金，把私人公司轉化為上市公司，所籌集到的資金用作日後公司的收購、研究公司業務、使得該公司的股份增值或推廣，從而提升私人公司的知名度。

而認購新招的方發有以下幾種﹕

現金認購﹕在招股日期內以現金方式認購新股

融資認購﹕一般融資認購只需付出10%的按金便可借出90%的信貸額以認購新股，並需於上市前一個交易日支付超額部分的款項。

白表認購﹕即表示選擇以個人名義認購新股。成功認購後，您將收到實物股票，您必須將股票存入在銀行或證券行開立的證券賬戶，方可進行買賣。

黃表認購：獲配發的股票將直接經中央結算系統記存於銀行 / 證券行的中央結算賬戶內。銀行 / 證券行並同時將有關股份存入您名下的證券賬戶，讓您可於股份上市首日進行買賣。

在招股日期內，熱門的新股通常都會有基礎投資公司注資認購，這些基礎投資公司的金額都不少，佔上市公司配股有一定的比例，有機會把公眾招股的比例拉低。

從上個月尾的魯大師招股開始，市場上又再出現新股熱潮，在現時經濟環境唔明朗底下，往後的百威亞太、滔搏國際等都受到投資者的熱烈認購。

而筆者在今個月都把握機會小注認購了亞盛醫藥和中手游呢兩隻屬目新股，今年內如果有其他物管板塊新股上市的話都考慮認購，希望可以抽中，計劃以短線打新、長線部署為主的方式持有，使組合內的板塊加入增長股和更加多元化。

儲蓄股息，資金投入，產生複利

今日想講解一下目前股息被動收入的情況﹕

由於持有的大部分是收息股，組合中在不同的幾個板塊中都保持到持續收息能力，以往收到股息之後就會保留現金，沒有計劃股息再投入收息股的問題，直到今年九月開始了月供股票，而月供的股票和個股的派息月份記錄之下，每年有幾個月份可以產生股息被動收入。

這些股息被動收入如何使用呢?最近諗到一個新想法，就是將股息分階段再買入月供股票，生生不息，源源不絕，不斷地再產生現金流，讓雪球繼續滾動。

以下是目前股息收入的月份(派息月份)﹕

派息月1月>在2月買入月供股票

派息月3月>在4月買入月供股票

派息月6月>在7月買入月供股票

派息月7月>在8月買入月供股票

派息月9月>在10月買入月供股票

派息月10月>在11月買入月供股票

派息月11月>在12月買入月供股票

派息月12月>在1月買入月供股票

當收到股息的金額，將會收集後在下一個月份重新買入在月供股票的部分，宜家大部分的股息收入都集中6月和9月中，希望日後買入派息日在其他月份，又合適地增持擁有經濟專利和可持續發展的板塊，最終達到每個月都有股息收入，積少成多，月月派息，對抗通脹。

2019年10月(月供股票第二期)

從2019年9月份開始，重新打造新的月供股票計劃，以平均成本法的方式累積績優股。

至於選擇這幾隻股票的原因，日後逐一分析，期望擁有一個增長與現金流並重的股票組合，呢個計畫是比自己的一個習慣、用月供十年，二十年為單位，每年在年中，年尾的時候檢現組合的業績表現，從中作出適合的調整方案。

月供券商﹕致富

從本月開始，期望月供組合的股息率保持3%以上，以及組合的長線價值，停止月供港鐵公司，而組合的金額分配在恆基地產和粵海投資，並調整友邦保險的金額。