物業管理板塊重點資訊

物業管理板塊

最近幾年有一個行業興起，呢個行業在國內與內房業有重要的關係，及在港股市場上開始形成相當比例的規模，未來有機會在恆指成分股的季度檢討中加入其中的龍頭，取代現有的成份股，以下是筆者在<<中國物業服務百強企業研究報告>>中的節錄，顯示這個行業已經佔比愈來愈大，持續擴大發展，往後有更加多的文章寫有關資料﹕

<<2019中國物業服務百強企業研究報告>>

研究指標﹕

管理規模、經營績效、服務質量、發展潛力、社會責任

TOP20﹕
1.萬科物業
2.綠城物業
3.碧桂園服務
4.保利物業
5.長城物業
6.恆大金碧物業
7.雅生活服務
8.深圳市金地物業
9.龍湖物業
10.金科物業
11.華潤物業
11(12).中海物業
11(13).四川藍光嘉寶
12(14).北京首開鴻城實業
12(15).幸福基業物業
12(16).佳兆業物業
13(17).新城悅
13(18).河南建業新生活
13(19).廣州市時代物業
14(20).萬象美物業

管理規模﹕管理面積平均達到3718萬平米，市場份額提升至38.85%

儲備面積﹕

綠城服務     = 1.92億平方米，在管面積增速 = 1.13倍，儲蓄面積增速 = 28.07%
碧季園服務 = 3.24億平方米，在管面積增速 = 1.78倍，儲蓄面積增速 = 56.48%
雅生活服務 = 9168萬平方米，儲蓄面積增速 = 91.92%
永升物業     = 2531萬平方米，儲蓄面積增速 = 267.34%
新城悅        = 6931萬平方米，儲蓄面積增速 = 119.82%

兄弟開發企業項目(物業管理的房地產母公司)﹕

2018年百強企業中有開發背景的企業數量佔比76%，這些企業管理面質中約五成來自兄弟開發企業。
碧季園服務、新城悅、佳兆業物業受益兄弟開發的規模擴張和項目優勢，管理面積超過70%的持續增長。
碧季園服務、新城悅的增幅均在20%以上，而新城悅項目儲備中承接新城控股的面積為5721.6萬平方米，佔總儲備面積的比重為82.55%。

市場化拓展﹕

市場化拓展是行業發展的重要趨勢，重視專業能力，依托高品質服務，加速第三方物業項目，
雅生活服務新增管理面積 = 5978.46萬平方米，市場化項目面積佔比達到86.53%
永升生活新增管理面積     = 1376萬平方米，市場化項目面積佔比達到89.53%

百強企業收併購項目﹕

百強企業透過收購優質物業服務企業快速提升規模，同時吸納在專業、品牌及資源等方面優勢，實現高質量發展。

2018年以來，

雅生活總收購五間物業管理公司的部分股權，面積近1億平方米；

藍光嘉寶收購兩間物業管理公司，面積為1100萬平方米；
碧季園服務與洲際海峽能源投資(北京)成立公司，認購合資公司的80%股權，全面承接中石油"三供一業"改革的物業管理及增值服務，
接管的物業項目管理面積約9000萬平方米及供熱項目管理面積約4170萬平方米。
佳兆業收購物業管理公司的面積為790萬平方米；
2019年，綠城服務收購澳洲早教公司Montessori Academy，透過跨平台發展需要，互補性的併行發展模式。

透過收購物業公司本業及相關業務或領域的優秀企業，物管公司本身有足夠資金及比較優質的管理能力，做大做強，從而得到更高估值。
而且增加物業管理的周邊副業，和拓展新業務及連接上、下游的其他業務。

佈局五大城市群﹕

百強企業管理面積中53.13%的重點城市群包括，長三角、成渝、珠三角、長江中游、京津冀。

呢五大重點城市群分佈比例﹕
長三角     = 18.17%
成渝        = 9.34%
珠三角     = 9.06%
長江中游 = 8.51%
京津冀    = 8.04%

在百強企業管理面積前二十城市中，以重慶的管理面積最高，達到3.49億平方米；北京、上海、濟南、武漢、成都、廣州的管理面積平均在1.6億平方米以上。
2018年商品房銷售面積排名前二十與百強企業項目佈局前二十的城市吻合，相同城市有15個，
其中昆明、南寧、寧波、無錫、長春等城市的房地產市場銷售面積龐大，有潛力成為未來百強企業發展重點區域。

在2018年，
單位城市管理項目平均數值 = 6.64個，按年增長4.51%
單個城市管理面積平均值 = 128.21萬平方米，按年增長13.47%
單個項目管理面積平均值 = 19.37，按年增長9%

在管項目單體面積在50-100萬平方米數量 = 2046個，按年增長28.2%
在管項目單體面積超過100萬平方米以上數量 = 382個，按年增長34.04%

百強企業的龐大面積數量項目，能夠產生規模效應、提升盈利能力、降低成本；
令到人口聚集五大城市群、產生大量增值服務需求、為企業帶來發展空間和更多持續性收入。